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얼마전 아버지께서 땅을 보상 받으시며 겪은 내용을 공유합니다.

한 50년 전에 시에서 할아버지의 땅을 도로로 사용하면서 수용 및 보상은 하지 않고 계속 집행 없이 방치해온 이른바 장기 미집행 도시계획시설인 땅이 있었습니다.

구청에서 그 땅에 거주자 우선 주차 요금도 받고 있길래 2015년에 구청에 부당이득금 반환 소송을 하고 2016년에 승소했으나 구청에서 항소하여 2017년에 다시 승소 후 토지 사용료를 받기 시작했습니다.

다만, 감정가의 연 1.6% 정도로 은행 이자도 안 되더라구요.. 두번 소송하면서 감정료만 1,200만원 정도 들었는데요.

그리고 얼마 후 장기 미집행 도시계획시설 일몰제 (도시공원 일몰제)가 시행되어 10년 이상 장기 미집행 도시계획시설들은 2020년 7월 1일에 사유지 개발 제한이 해제되게 되었습니다.

그래서 2020년 7월을 기다리고 있었는데.. 여기서 시의 꼼수가 나타납니다.

2020년 6월 25일에 [도시계획시설(도로)사업 실시계획인가 고시] 공문서를 받았습니다.

1969년, 1975년에 결정된 실시계획인가를 50년만에 고시한 것 입니다.

여기서 꼼수는 사업시행 기간이 실시계획인가 고시일로부터 5년이라는 것 입니다.

즉, 보상이 최대 5년 또 미루어진거죠.

하.. 그래서 또 기다립니다.

그리고 3년을 또 기다려서 작년 3분기에 드디어 보상이 완료 되었습니다.

그런데.. 공익목적으로 강제수용된 토지도 양도소득세가 발생합니다.

그래서 아버지께서 근처 세무사 사무실에 가셔서 양도소득세를 알아 보시고는 저한테 전화가 왔습니다.

'여기서 물어보니까 얼마얼마 라는데, 생각보다 너무 많이 나왔다. 니가 좀 알아봐라~'

이렇게 말씀하셔서 공부를 시작했습니다.

아무것도 모르고 알아보는 것 보다 어느정도 알고 있어야 대화가 될 것 같았습니다.

어디 딱 공식이 나와있지는 않아서 진짜 많은 사이트와 블로그 등을 참고하여 공식을 세웠습니다.

그래서 아래와 같은 공식으로 계산하였습니다.

일단 양도차익이 가장 중요한데, *양도차익 = 보상액 - 취득가액 입니다.

보상액은 알고 있으나.. 취득가액이 문제였습니다.

할아버지께서 돌아가신 197X 년을 상속일로 보고 취득가액을 구해야 합니다.

이렇게 너무 오래돼서 취득가를 알 수 없는 경우는 의제취득일인 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 간주하고 계산합니다.

그래서 1985년 기준 공시지가를 구해야 합니다.

그런데 공시지가는 1990년 부터 데이터가 있기 때문에 아래와 같은 방법으로 산출합니다.

*1985년 공시지가 = 1990년 공시지가 x 1984년 토지등급가액 / 1989년과 1990년의 토지등급가액의 평균


즉, *환산 취득가액 = 보상액 x (1985년 공시지가 / 양도당시 기준 공시지가) 입니다.


그리고 공제받을 필요경비를 구하는데, 취득당시 기준시가의 3% 입니다.

이제 양도차익을 구해야죠.

*양도차익 = 보상액 - 환산취득가액 - 필요경비

입니다.


그리고 장기보유특별공제가 있는데, 저희는 10년 이상 보유해서 양도차익의 30%를 공제 받았습니다.

*양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 입니다.


또 기본공제 250만원이 있습니다.

*과세표준 = 양도소득금액 - 2,500,000원


이제 과세표준에 따라 세율과 누진공제액을 확인하고 계산합니다.

*산출세액 = 과세표준 x 세율 - 누진공제액


그리고 공익 목적으로 수용된 경우 현금 보상시 산출세액에서 10% 감면을 받을 수 있습니다.

*양도소득세 = 산출세액 - (산출세액 x 10%)


그런데..! 양도소득세만 내면 끝이 아니었습니다.

양도 소득세의 10%를 지방소득세로 내야 합니다.

*지방소득세 = 양도소득세 x 10%


또 있습니다.. 양도소득세 감면 세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 합니다..

*농어촌특별세 = 산출세액 x 10% x 20%
(현금 보상시 10% 감면 받은 경우)


이렇게 감면세액을 탈탈 털어갑니다..


최종적으로
*양도소득세 + 지방소득세 + 농어촌특별세를 납부하면 됩니다.


이렇게 세금을 미리 계산한 후 다른 세무사 사무실에가서 보여줬더니 거의 다 맞았다고 하면서, 대화가 스무스하게 진행되었습니다. 그리고 그쪽만의 노하우로 5,000만원을 더 깎을 수 있었습니다.


결과적으로 아버지께서 처음 간 세무사에게 들은 세금은 150비전프로였는데, 이렇게 대비하고 좀 더 깎아서 80비전프로로 잘 마무리 했습니다..